囲繞地は一般の土地と比べて立地条件が複雑であるため、用途に制限が出る場合があります。
また、売却する場合も不利になる可能性があるため、事前に対策を考えておくことは大切です。
そこで今回は、囲繞地とはなにか、売却しにくいといわれる理由と売却のポイントについて解説します。
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囲繞地とはなにか
民法では、他の土地に取り囲まれており、公道に接続しない土地のことを「袋地」と呼びます。
袋地を取り囲んでいる土地が、「囲繞地」です。
囲繞地に住んでいる方が公道を利用するためには、囲繞地の敷地内を通行する必要が生じます。
そのため、袋地の所有者には「囲繞地通行権」が認められています。
囲繞地通行権は、囲繞地の所有者にとって損害が少ない場所を通ることを前提としており、通行料の支払いが必要です。
囲繞地の所有者は、原則的に囲繞地通行権を拒否できない点に注意が必要です。
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囲繞地が売却しにくいといわれる理由
囲繞地に家を建てると、他の方に自宅の敷地内を通行されることになります。
通行するのは主に隣人ですが、外出の度に敷地内を通る形になると、お互いに気をつかってストレスになる可能性があります。
そのため、囲繞地の購入は敬遠されやすいです。
さらに、袋地が隣接していると防犯面で不安を感じる方がいる点も、囲繞地が売れにくい理由のひとつです。
死角が生じやすい袋地は空き巣に狙われやすい傾向があり、隣接する囲繞地もその影響を受けるかもしれません。
また、袋地は火災発生時の緊急車両の出入りがしづらいため、対応が遅れ、被害が広がる可能性も懸念されます。
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囲繞地を売却するためのポイント
囲繞地を売却するためのポイントのひとつは、囲繞地通行料を受け取りたい方に売却することです。
土地を所有しているだけで入ってくる利益が得られる点は、買い手によってはメリットになります。
一般の買い手が見つかりにくい場合は、隣地所有者に買い取ってもらうのもひとつの方法です。
袋地も売却や活用が難しい土地のため、隣地の囲繞地を取得して接道の土地にしたいと考える方もいます。
袋地の所有者と等価交換してから、土地を売却するのも良い方法です。
隣地の一部と所有する土地の一部を交換し、両者の土地の形が良くなるよう調整します。
接道義務を満たす幅の通路を提供すれば隣地の所有者にもメリットが大きいため、同意してもらえる可能性が高いです。
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まとめ
囲繞地とは、公道に接続していない袋地を取り囲む土地のことです。
袋地の所有者には囲繞地通行権があるため、他の方が敷地内を通る囲繞地は売却で不利になる場合があります。
囲繞地を売却する場合のポイントとして、隣地所有者に買い取ってもらったり、隣地の一部と等価交換してから売却したりする方法が検討できます。
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