アパート経営を検討する中で、どの程度の利回りがあれば安心できるのかと不安を感じていませんか。
将来の安定した収益を期待するからこそ、失敗しないための正しい基準を知っておきたいですよね。
本記事では、アパート経営における利回りの基礎知識や最低ラインの考え方について解説します。
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アパート経営における利回りとは？表面利回りと実質利回りの違い
アパート経営における利回りとは、投資額に対して将来どの程度の利益を見込めるかを示す重要な指標です。
広告などでよく見かける表面利回りは、満室想定の年間家賃収入を物件価格で割って算出するため、複数の物件を比較する際の簡易的な目安になります。
しかし、この計算には空室による収入減少や、管理費、修繕費などの必要経費が考慮されていません。
一方の実質利回りは、家賃収入から運営経費を差し引き、購入時の諸費用も含めた総投資額で割って計算します。
実質利回りは表面利回りよりも低くなるのが一般的ですが、実際の収益力を正確に把握するためには、この実質利回りを重視することが欠かせません。
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アパート経営における利回りの最低ラインの考え方
アパート経営における利回りの最低ラインには、全国一律の基準や法的に定められた明確な数値は存在しません。
なぜなら、必要な利回りは土地の有無や建物の構造、新築か中古かといったさまざまな条件によって大きく変動するからです。
たとえば、土地から購入して新築する場合は表面利回りが低くなりがちですが、元々土地を所有している場合は現金支出を基準にした利回りが高く見える傾向があります。
また、中古物件は初期費用を抑えやすく高利回りに見えますが、購入直後の修繕費や将来的な家賃下落のリスクを織り込んでおく必要があります。
したがって、最低ラインを判断する際は、ローン返済や経費を差し引いた後も手元に十分な資金が残るかを試算することが重要でしょう。
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利回りが変動する要因と現実的な事業計画の立て方
アパート経営の利回りは、物件価格や初期設定の家賃だけで決まるものではなく、さまざまな要因によって常に変動するものです。
まず、事業開始時には仲介手数料や税金といった物件価格以外の初期費用が発生するため、これらを総投資額に含めなければ正確な実質利回りは算出できません。
さらに、築年数の経過や周辺環境の変化に伴う家賃の下落、退去による空室リスクも、利回りを低下させる大きな要因となります。
くわえて、経営開始後には管理委託料などの日常的なランニングコストだけでなく、将来の大規模修繕に向けたまとまった支出にも備える必要があります。
そのため、事業計画を立てる際は、不利な変動も想定し、長期間の収支を見据えた現実的な条件を用いることが求められるのです。
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まとめ
アパート経営では、経費や諸費用を考慮した実質利回りで正確な収益力を把握することが大切です。
利回りの最低ラインに一律の基準はないため、物件の条件に合わせて無理のない安全な水準を個別に設定しなければなりません。
家賃下落や将来の修繕費といった変動要因も事前に想定し、長期的に安定した事業計画を構築していきましょう。
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