不動産を売却する理由は、転勤や転職、住み替えなど人それぞれです。
どのような理由であれ不動産を売却する場合、住宅ローンが完済していれば買い手を探すだけですが、残債があるときは物件を売却する方法が複雑になります。
今回は、残債のある不動産の売却方法の1つ「任意売却」についてご紹介します。
不動産売却方法の1つ「任意売却」とは何か？
任意売却をわかりやすく言い換えると「住宅ローンを残したまま家を売る方法」と言えるでしょう。
残債のある不動産の売却方法にはほかに「競売」もありますが、競売が所有者の意思とは関係なく強制的に売却されるのに対し、任意売却は所有者の意思で売却できるのが特徴です。
任意売却をする場合は、あらかじめ住宅ローンの借り入れ先である金融機関の了承を得る必要があります。
競売にかけられる理由は経済的にローンの返済が見込めなくなったからですが、任意売却は経済的な理由ばかりではありません。
たとえば離婚する夫婦の場合、離婚前に住宅ローンが完済できなければ離婚後も返済義務がつきまといます。
夫婦がすっきりとそれぞれの人生を歩み始めるためには、婚姻中にマイホームを売却して金銭問題を解消しておくことが望ましいのです。
不動産を任意売却するメリット・デメリット
任意売却をするには、住宅ローンの返済が滞っている状態であることが前提です。
ローンを滞納するとブラックリストに載る可能性があります。
ブラックリストに載ると、最低でも5年間はあらたにローンを組めません。
任意売却は、競売に比べて一般相場に近い条件で自宅が売却できるのがメリットです。
競売では売却額がすべて債権者に支払われますが、任意売却なら売却額内から諸経費の支払いが認められているので、引っ越し費用も賄える可能性があります。
売却後に残った住宅ローンについては、債権者と協議のうえ、あらたに返済計画を立てることも可能です。
不動産を任意売却する場合の基本的な流れとは？
住宅ローンが滞ると約1か月から2か月で、金融機関から催促の連絡後「期限の利益喪失」の通知が届きます。
「期限の利益喪失」が通知されると分割払いが認められなくなるので、残っているローンを一括返済しなければなりません。
任意売却をする場合は、最初の催促の段階で正確な残債額を確認したり、自宅の売却相場を調べたりします。
売却してもオーバーローンになることが判明したら、弁護士など専門家への相談や債権者との交渉を始めます。
債権者から任意売却の承諾が得られたら、抵当権を抹消してもらい売却活動開始です。
任意売却の期間は、半年程度が一般的です。
売却後は債権者と残債の返済方法について協議し、あらたに返済を始めます。
まとめ
任意売却は、住宅ローンの支払いが困難になったときの救済措置としてだけでなく、残債のある不動産の売却方法としても有効な手段です。
任意売却をするには一般売却とは別の段取りを踏む必要があるので、任意売却をするかどうかは金融機関と相談して慎重に決めるようにしましょう。
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